关于物业服务采购的10个典型问题，官方答复！

01财政部102号令中指出：不得纳入政府购买服务范围中包含“不属于政府职责范围的服务事项”；那么，例如机关大楼物业服务、食堂配送等服务并不属于政府职责范围的服务事项，则不应该纳入政府购买服务的范畴，如果这类服务的实施单位属于《政府购买服务管理办法》规定的购买主体，那能否认为此类服务只能界定于政府采购服务，而并不属于政府购买服务？

财政部国库司答复：根据《政府购买服务管理办法》有关规定，政府购买服务的内容包括政府向社会公众提供的公共服务，以及政府履职所需辅助性服务。《政府购买服务管理办法》规定的购买主体购买机关大楼物业服务、食堂配送等辅助性服务，属于政府购买服务的范畴。

02公益一类事业单位作为购买主体购买物业服务是否违背《政府购买服务管理办法》？若违背，那如何采购？2.是否只有纳入政府购买服务目录的服务项目合同履行期不超过三年？未纳入政府购买服务目录的服务项目合同履行期不超过一年？

财政部国库司答复：1.根据《政府购买服务管理办法》（财政部令第102号）规定，公益一类事业单位不作为政府购买服务的购买主体，如需采购物业服务应按照政府采购相关规定执行。

2.根据《财政部关于推进和完善服务项目政府采购有关问题的通知》（财库〔2014〕37号）有关规定，采购需求具有相对固定性、延续性且价格变化幅度小的服务项目，在年度预算能保障的前提下，采购人可以签订不超过三年履行期限的政府采购合同。满足上述要求的服务类项目均可以签订不超过三年履行期限的政府采购合同。

03公开招标物业项目，在设置业绩时，是否可以以面积来设定评审因素，例如达到多少面积得X分。

财政部国库司答复：评审因素的设定应当与投标人所提供货物服务的质量相关，包括投标报价、技术或者服务水平、履约能力、售后服务等。不鼓励使用物业企业所服务的物业面积作为物业项目评审因素。

04公立医院所涉及的保洁{其中需要涉及相关大型设备（包含放射类）消毒及环境消毒以满足院感、传染病、发热门诊等相关规定的要求}，相对于其他机关事业单位的普通保洁服务类，需要更为专业的人员提供此项服务，请问此类医院的保洁是否应当划分为医疗卫生服务而不是物业管理服务呢？

财政部国库司答复：医院保洁目前属于政府采购品目分类目录中物业管理服务品目，采购人在制定此类项目采购需求时，应明确服务环境及服务规范等专业性要求。

05在政府采购项目中，通常会对供应商具有的类似业绩进行评分。《中华人民共和国政府采购法》第二十二条第二款规定：采购人可以根据采购项目的特殊要求，规定供应商的特定条件，但不得以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇。

问题1：物业服务项目对供应商的综合协调，人员管理及教育培训，应急处置等能力要求较高。不同的项目反映出供应商的能力也不同，那么设置供应商具有不低于本项目建筑面积或服务面积的类似业绩评分项，是否可行？

问题2：保安服务项目对供应商管理、教育培训保安员的能力要求较高，对保安员提供给服务对象的服务规范要求较高。管理不同数量级别的保安员提供服务反映出供应商的能力也不同。那么设置供应商具有不低于本项目需要的最低保安员数量的类似业绩评分项，是否可行？

财政部国库司答复：根据87号令等规定，采购人、采购代理不得以注册资本、资产规模、营业收入、从业人员、利润、纳税额等规模条件作为资格要求或评审因素，对供应商实行差别待遇或者歧视待遇。留言所述不低于本项目建筑面积或服务面积、最低保安员数量等与资产规模、营业收入等规模条件相关，不宜作为加分条件或资格条件。

06政府采购活动中，采购人在招标文件“业绩”中设置为：“投标人2017年以来开展的党政机关、部队、事业单位、大型国企等综合物业管理服务项目（单独实施的保安服务项目除外）的业绩情况，每份业绩得1分，满分5分”，是否属于违反《政府采购法实施条例》第二十条第（四）项“以特定行政区域或者特定行业的业绩、特定合同业绩作为加分条件”的规定？

财政部国库司答复：留言所述情形不属于政府采购法实施条例第二十条规定的以不合理的条件对供应商实行差别待遇或歧视待遇的情形。

07投标人的经营范围明显与招标文件明确的所属行业不符，但其提供了中小企业声明函为小微企业，能否认定？如专门面向中小企业采购的物业管理服务项目，招标文件资格条件要求设定须提供中小企业声明函，明确了本项目所属行业为物业管理，投标人为建筑类企业（经营范围仅有建筑工程类，无物业管理），提供了中小企业声明函承诺其为物业管理小型企业，评标委员会能否对此提出疑问，因投标人的经营范围明显与招标文件明确的所属行业不符，认定其提供虚假材料谋取中标，不符合招标文件资格要求而作无效响应处理。

财政部国库司答复：供应商应当按照采购文件中明确的采购标的对应行业出具中小企业声明函，而非按照供应商的经营范围出具中小企业声明函。留言所述情形中，供应商应当对照物业管理划型标准，判断自己是否属于中小企业，符合条件的，出具中小企业声明函。供应商出具的中小企业声明函不属于采购标的所属行业的，可以不认可其中小企业资格，但不能以此为由否决其参加投标的资格。

08政府采购一些物业管理、装修及修缮项目，需求部门提出在开评标之前进行现场踏勘，部分项目确实有这个必要，请问现场踏勘:一是潜在供应商不参加现场踏勘是否可以禁止其参加后续开评标活动;二是现场踏勘如果不能作为实质性废标条款的话，是否可以作为评分项。

财政部国库司答复：1.不能以供应商不参加现场踏勘为由禁止其参与后续采购活动。2.评审因素的设定应当与投标人所提供的货物服务质量相关。供应商是否参加现场踏勘与产品质量、服务无关，不宜作为评审因素。

09请问政府机关物业服务合同（400万以上）到期后可否续签？如果续签的法律依据是什么？如果不能续签，请问应该采用什么办法采购？

财政部国库司答复：采购人在采购需求具有相对固定性、延续性且价格变化幅度小的服务项目，在年度预算能保障的前提下，可以签订不超过三年履行期限的政府采购合同，并在采购文件中及采购合同中进行事先约定。未事先进行约定的，不可以续签采购合同。

10政府采购需求管理办法》第十九条第二款指出“采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素，采用固定总价或者固定单价的定价方式。”据此，是不是物业管理采购过程中只能采用最低价中标方式？

财政部国库司答复：留言所述，物业管理项目优先采用公开招标采购方式，评审办法主要使用最低评标价法。

11《政府采购需求管理办法》第十九条规定，采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素。请问：1、一般情况下，物业管理项目应当采用最低评标价法。哪类性质特殊的物业管理项目可以采用综合评分法？2、物业管理项目采用综合评分法时，投标报价得分应当如何设置或者达到多少比例，才算以价格作为主要考虑因素？

四川政府采购网答复：根据《中华人民共和国政府采购法实施条例》第三十四条第三款、《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第87号）第五十四条第二款、《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）第十九条第二款规定，技术、服务等标准统一的货物和服务项目，应当采用最低评标价法。采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目，如通用设备、物业管理等，一般采用招标或者询价方式采购，以价格作为授予合同的主要考虑因素，采用固定总价或者固定单价的定价方式。

关于物业服务能否采用综合评标价法问题，需结合该项目采购需求是否客观、明确以及规格、标准是否统一等具体情况分析判断。根据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第87号）第五十五条第五款规定，服务项目的价格分值占总分值的比重不得低于10%。根据《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》（财库〔2014〕214号）第二十四条第三款规定，综合评分法服务项目的价格分值占总分值的比重（即权值）为10％至30％。因此，采用综合评分法的服务采购项目，价格分值比重至少应当占总分值比重的10%。

12问题一：参加服务类政府采购项目（面向中小微企业的采购），在中标结果公示期满后（7个工作日内）被其他供应商质疑《中小企业声明函》提供虚假信息，原因是：从中标供应商提供的《中小企业声明函》的内容来看应属于小型企业，而中标供应商却填写的是中型企业，在这种情况下中标供应商能否以填写错误（笔误）或对相关政策的理解错误导致自我认定错误或并没有因此获取更高的利益，以上三点理由向财政部门作出解释，从而避免被处罚。财政部门会不会以以上三点理由，认定中标供应商具有非主观因素，不处罚或减轻处罚。

问题二：A投资公司（大型企业）、B商贸公司（中小型企业）、C物业服务公司（小型企业），三家公司的关系为：A投资公司100%控股B商贸公司，B商贸公司100%控股C物业服务公司，B商贸公司是A投资公司的一级全资子公司，C物业服务公司是A投资公司的二级全资子公司，请问在这种情况下，C物业服务公司能否参加服务类政府采购项目（面向中小微企业的采购），如能参加报价评分怎样计算。以上二个问题请领导指教、解惑并提供相关的政策依据，谢谢领导！

四川政府采购网答复：一、留言所述供应商是否构成提供虚假材料谋取中标（成交），以及是否应当对其行政处罚，须由财政部门结合相关证据材料和有关篡改、伪造或变造事实以及行为的目的性、危害后果等进行综合判断。二、根据《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库〔2020〕46号）第二条规定，该办法所称中小企业，是指在中华人民共和国境内依法设立，依据国务院批准的中小企业划分标准确定的中型企业、小型企业和微型企业，但与大企业的负责人为同一人，或者与大企业存在直接控股、管理关系的除外。留言所述问题，C公司与A公司不存在直接控股关系，但C公司能否参加专门面向中小企业的政府采购项目，还需结合其与A公司负责人是否为同一人，以及其与A公司是否存在管理关系等情况具体分析判断。